העלאת מחיר הדירה: למי שייך ההפרש?

טענות הצדדים

1. התובע שהינו מתווך, התבקש ע"י הנתבע למצוא קונה לדירת הנתבע שבהרצליה. סוכם שהנתבע ישלם לתובע עמלת תיווך מכירה בסך 2 אחוז + מע"מ מסכום העיסקה.
2. מאחר והתובע לא מצא קונה מייד, החליט הנתבע להשכיר בינתיים את הדירה. התובע מצא שוכר עבור הנתבע, והנתבע שילם לתובע עמלת תיווך השכרה בסך 5,200 ש"ח. הוסכם בין הצדדים שאם בהמשך יצליח התובע למכור את הדירה עבור הנתבע, יקוזזו ה-5,200 ש"ח מעמלת תיווך המכירה הנ"ל שהנתבע אמור לשלם לתובע.
3. לאחר תקופה מצא התובע קונה במחיר 1,770,000 ש"ח. מאחר והקונה התמהמה כי העו"ד שלו היה בחו"ל, אמר הנתבע לתובע שלא ימתין אלא יחפש קונה אחר. התובע פרסם זאת בין חבריו המתווכים, ומתווכת מאותו משרד השיגה לו קונה אחר במחיר הנ"ל. לדברי התובע, על פי חוקי המשרד מאחר והוא התחיל את התיווך, המתווכת אינה רשאית לסיים את העיסקה בלעדיו, למרות שאת עמלת תיווך הקנייה בסך 2 אחוז היא תקבל מהקונה החדש. התובע הודיע זאת לנתבע, והנתבע הסכים להתקדם לקראת מכירה.
4. בשלב מסוים הצטרף אל הנתבע אדם שלישי בשם…, כפי הנראה בשל שותפות מסוימת שלו עם הנתבע בדירה הנמכרת. מסיבה כלשהי נוצר מצב שהתובע התחיל להעביר את הודעותיו אל הנתבע בענין התקדמות העיסקה באמצעות , וכמו כן הנתבע היה מעביר מסרים לתובע באמצעות…
5. התובע טוען שקודם סגירת העסקה הוא פנה אל… ואמר לו, שמאחר והוא לא רוצה להפסיד את ה-2 אחוז של עמלת תיווך הקנייה שהיה יכול להרויח אילו היה סוגר את העיסקה עם הקונה הראשון שהוא מצא, הוא מבקש את רשותו של הנתבע לעשות תחבולה כדלהלן: התובע יאמר למתווכת ללחוץ על הקונה החדש לסגור את העסקה ב-1,810,000 ש"ח, כלומר בתוספת של 40,000 ש"ח, מתוך סכום זה יקבל הנתבע 10,000 ש"ח, והתובע יקבל 30,000 ש"ח (שזה בערך סך עמלת תיווך הקנייה שהיה התובע אמור לקבל מהקונה הראשון), באופן זה ייצא שהקונה החדש שילם כביכול פעמיים עמלת תיווך קנייה – למתווכת וגם לתובע, והנתבע יקבל ביד סך הכל 1,750,000 ש"ח. לטענת התובע, … חזר אליו ואמר שהנתבע מאשר זאת, ובתנאי שיישאר לו ביד 1,750,000 ש"ח. אחרי שנסגרה העיסקה והנתבע קיבל מהקונה 1,810,000, טען פתאום הנתבע שאינו מבין מדוע מתוך סכום זה עליו לתת לתובע 60,000 ש"ח, שזה הרבה יותר מ-2 אחוז + מע"מ מהעיסקה כפי שסוכם בתחילה. לכן בינתיים לא העביר הנתבע לתובע שום תשלום.
6. הנתבע טוען שהוא הבין מ… שהסיבה להעלאת המחיר מ-1,770,000 ש"ח ל-1,810,000 היא בגלל שיש איזו בעיה עם תשלום דמי התיווך למתווכת החדשה שמצאה את הקונה, ולכן עושים תחבולה שהכסף מהקונה אליה יעבור דרך הנתבע. לטענתו, הוא לא הבין את ההגיון שבדבר, אבל אמר לעצמו שאחר כך יחקור ויברר, ומאחר ו… אמר לו שאם לא יסכים להצעה זו העיסקה תתפוצץ, לכן הסכים. בכל אופן, הנתבע טוען שלא הבין כלל שמטרת העלאת המחיר היא כדי שהתובע יקבל עמלת תיווך קנייה שלא מגיעה לו, ואילו היה יודע מכך היה שולל את ההצעה מיידית. הנתבע אף טוען שחקר אצל הקונה האם שילם למתווכת עמלת תיווך קנייה, והלה אמר לו ששילם לה כמקובל. משום כך, לטענתו, לא מגיע לתובע לקבל ממנו יותר מכפי שסוכם בתחילה, כלומר 2 אחוז + מע"מ ממחיר העסקה. וגם מזה יש לקזז את ה-5,200 ש"ח של תיווך השכירות כפי שסוכם כנ"ל.
7. סיכום הטענות: התובע תובע מהנתבע 60,000 ש"ח, כי לטענתו כך סיכמו ביניהם. הנתבע משיב שמעולם לא הבין שעליו לשלם לתובע יותר מ-2 אחוז + מע"מ בקיזוז 5,200 ש"ח כפי שסוכם בתחילה.

משא ומתן

1. ידוע הכלל ההלכתי "המוציא מחבירו עליו הראיה" (שו"ע חו"מ סי' ל ס"ג ועוד). בנידון שלפנינו הנתבע הוא המוחזק בכסף, והתובע הוא הטוען להוציא. מאחר והנתבע טוען שמעולם לא הבטיח לתובע תוספת תשלום על ה-2 אחוז + מע"מ שסוכמו בתחילה, ולתובע אין הוכחה שהנתבע הבטיח זאת במפורש, לא ניתן להוציא זאת מהנתבע.
2. אמנם, מתוך דברי הנתבע עולה שהבין שסכום מסויים מתוך ה-40,000 ש"ח שהוסיף הקונה אמור להימסר על ידו למתווכת. אך לדבריו, הסבירו לו שזה רק משום שיש בעיה כלשהי להוציא מהקונה את עמלת תיווך הקנייה המגיעה לה, ולכן עושים תחבולה להמציא לידיה את עמלת התיווך בדרך זו. אבל כעת כשנודע לו מפי הקונה שהוא כבר שילם למתווכת עמלת תיווך קנייה כמקובל, הרי שהסכמתו להעביר אליה חלק מהסכום הנ"ל היא בבחינת "מתנה בטעות" שאינה מתנה (ראה שו"ע חו"מ סי' רמו ס"א: "לעולם אומדים דעת הנותן, אם היו הדברים מראין סוף דעתו עושים על פי האומד אף על פי שלא פירש").
3. [יש לציין שגם אילו היה מסכים הנתבע לגירסת התובע שהבטיח לתת לו חלק מהסכום הנ"ל, או לחילופין היה מתברר שהקונה אכן לא שילם למתווכת את עמלת תיווך הקנייה, מכל מקום מאחר ולא נעשה עם הנתבע "קנין" על הבטחתו, אם חוזר בו מהבטחתו אי אפשר לכופו בדין לשלם (ראה שו"ע אדמו"ר הזקן [הרב] הלכות מכירה ומתנה ס"א)].
4. את הסכם קיזוז ה-5,200 ש"ח של עמלת תיווך ההשכרה מעמלת תיווך המכירה, פשוט שעל הצדדים לקיים. כי למרות שאת הקונה האחרון מצאה המתווכת ולא התובע, מכל מקום הקיזוז לא הותנה באם התובע "ימצא קונה", אלא באם התובע "ימכור" את הדירה של הנתבע, ותנאי זה התקיים שהרי התובע היה מתווך המכירה של הנתבע והוא סיים את העסקה ומקבל ממנו עמלת תיווך מכירה, על כן יש לקיים את ההסכם ולקזז 5,200 ש"ח מעמלה זו.
5. ההסכם הראשון היה שהנתבע ישלם לתובע 2 אחוז + מע"מ מסכום "העיסקה". ומאחר ובפועל העיסקה נסגרה ב-1,810,000 ש"ח, יש לחשב את העמלה לפי מחיר זה.

פסק דין

1. הנתבע ישלם לתובע 37,154 ש"ח (2 אחוז מ-1,810,000 ש"ח + מע"מ = 42,354, בקיזוז 5,200 ש"ח = 37,154).
2. התשלום יתבצע מייד. ועכ"פ לא יאוחר משלושים יום מתאריך פסק דין זה.
3. כפי שנחתם ע"י שני הצדדים בשטר הבוררות, פסק זה אינו ניתן לערעור.