ביטול שכירות ברגע האחרון: מה דין המקדמה?

הטענות

התובעת שמתגוררת בחו"ל ביקשה לשכור מהנתבע את דירתו שבארץ ישראל בעיר רחובות. כדי לוודא שהדירה מתאימה לצרכיה, שלחה כמה שליחים לראות את הדירה. התובעת הודיעה לנתבע שהחליטה לשכור את הדירה. שני הצדדים קבעו תאריך לתחילת השכירות, והנתבע שילמה לתובעת מקדמה בסך 600$. זמן קצר קודם תאריך תחילת השכירות, הודיעה התובעת לנתבע שהיא מתחרטת מלשכור את הדירה, מכיון ששמה לב שכדי להגיע לדירה צריך לעלות 40 מדריגות וזה לא מתאים לה, ומסיבות נוספות. התובעת דורשת לקבל בחזרה את המקדמה ששילמה בסך 600$.

הנתבע טוען, שאמנם חרטתה של התובעת משכירות הדירה לא גרמה לו הפסד של דמי שכירות, כי הדירה עדיין לא פורסמה להשכרה מעולם, אך לדבריו מאחר והתאריך שקבעו לתחילת השכירות היה קרוב, הוא נאלץ להזדרז בפעולות הכנת הדירה למגורים, דבר שגרם לו הוצאות מיותרות כדלהלן: א. הדירה היתה זקוקה לשיפוץ, והקבלן אמר שלא יספיק לשפץ את הדירה לתאריך הנקוב ללא פועל נוסף וזה הוסיף 1000 ש"ח למחיר השיפוץ עבור הפועל. ב. הדירה היתה זקוקה לנקיון, ואילולא התאריך הקרוב היה מנקה אותה הנתבע בעזרת ילדיו, אבל מחמת דוחק הזמן נאלץ לשכור שירות נקיון וזה עלה לו כ-500 ש"ח. על כן דורש הנתבע לקזז מה-600$ את ה-1500 ש"ח הללו.

משא ומתן

מאחר והתובעת הביעה את הסכמתה לשכור את הדירה לאחר ששלחה כמה שליחים לראות אותה, אין מקום לטענת 'מקח טעות', מכיון שמספר המדרגות לעלות לדירה הוא דבר גלוי ונראה לכל מי שמבקר בדירה (ראה שו"ע חו"מ סי' רלב). ומאחר ובנוסף לכך גם שילמה דמי מקדמה, הרי שהיה כאן גם 'קנין' על השכירות (ראה רמ"א שם סי' קצה ס"ט ששכירות נקנית בכל מקום בכסף). מכל זה ברור שהיתה לתובעת גמירות דעת על השכירות, אלא שלאחר מכן התחרטה.

בנידון דידן אין מקום לדון על הפסד דמי שכירות, כיון שהנתבע מודה שהדירה עדיין לא עמדה להשכרה ולא פרסם אותה, כך שבלאו הכי לא היה מרויח דמי שכירות.

מאידך, מאחר ומקובל בעולם שלפני השכרת דירה זקוקה הדירה להכנה מסוימת (שיפוצים, סיוד, נקיון), ברור הדבר שהתובעת היתה אמורה לקחת בחשבון שבסגירת העסקה ובקביעת תאריך כניסה לדירה היא כביכול 'שולחת' את התובעת לעשות את ההכנות המקובלות הנדרשות לכניסת השוכר לדירה.

כמו כן, ידוע ומפורסם שקבלני בנייה ושיפוצים דורשים מחיר גבוה יותר עבור עבודה שתאריך הסיום שלה קרוב באופן שמצריך תוספת בשעות העבודה או בכוח אדם.

אי לכך, בנידון שלנו יש לחייב את התובעת לשאת בתוספת שנדרש הנתבע לשלם לקבלן השיפוצים עבור זירוז העבודה, כיון שכאמור התובעת כביכול שלחה אותו לעשות כך (ראה רמ"א שם סי' יד ס"ה, שהאומר לחבירו 'לך למקום פלוני ואני אבוא אחריך' והלך חבירו והוא לא הלך – "צריך לשלם לזה שהלך כל יציאותיו". כי נזק כזה אינו נחשב "גרמא" אלא "גרמי" שחייבים עליו כמבואר בשו"ע שם סי' שפו).

לעומת זאת את ה-500 ש"ח ששילם הנתבע עבור הנקיון, אין להטיל על התובעת, וזאת משום שלא ידוע על 'מנהג' לנקות דירה לקראת הכנסת שוכר חדש דוקא על ידי המשכיר בעצמו; משכירים רבים עושים זאת באמצעות עוזרת-בית או פועל-נקיון או חברת-נקיון בתשלום, ממילא התובעת לא היתה אמורה לקחת בחשבון שבקביעת התאריך המוקדם היא זו שכביכול שולחת את התובעת להוציא הוצאה זו (כי היתה רשאית לחשוב שהוא בלאו הכי יוציא הוצאה זו גם עבור שוכר אחר), ועל כן הקשר שלה להוצאה זו יוגדר לכל היותר כ"מזיק בגרמא" שלהלכה פטור בדיני אדם וחייב בדיני שמים (ראה רמ"א שם ס"ג ושו"ע אדה"ז הלכות נזקי ממון ס"א).

לכאורה, מאחר ו"גרמא" חייב בידי שמים, היה אולי מקום לאפשר לנתבע לגבות גם את הוצאות הנקיון, שהרי כספה של התובעת מוחזק בידו.

אכן, כבר כתב הש"ך (חו"מ סי' כח ס"ק ב) שבגרמא בנזקין, גם אם התובע מוחזק – מוציאים מידו.

ועוד ועיקר, בנידון דידן פטורה התובעת מהוצאות הנקיון אפילו בדיני שמים, מאחר ולא עשתה כן במזיד מתוך כוונה להזיק אלא בשוגג מתוך שפתאום התחוור לה שהדירה אינה מתאימה לצרכיה, ובכהאי גוונא פטור המזיק ב"גרמא" אף בידי שמים (כן כתבו המאירי ב"ק נו,א, המנחת פתים חו"מ סי' שפה ס"ג, ושו"ת חוות יאיר סי' מה).

פסק דין

הנתבע רשאי לקזז מה-600$ שקיבל כמקדמה מהתובעת סך 1000 ש"ח. את שאר סכום המקדמה יחזיר הנתבע לתובעת.