השוכר העסוק

השוכר לא משתף פעולה

כל כך שמחתי כאשר סוף-סוף נמצא שוכר ליחידת הדיור שבבעלותי. האמת שעוד לא סיימתי לכסות את עלות ההשקעה בבנייתה, ולאחר שנה היחידה עמדה ריקה משך תקופה. ידעתי שכדי לראות רווחים מבניית יחידת הדיור אצטרך להמתין כמה שנים טובות, אבל בינתיים הרווח רק הלך והתרחק.

עם השוכר הראשון חתמתי חוזה לשנה כשבסופה הוא עזב מסיבותיו שלו. כשמצאתי סוף סוף שוכר שהיה מוכן לחתום על חוזה לשנתיים שמחתי עד הגג.

במהלך החתימה על החוזה הוא ביקש להוסיף סעיף, לפיו אם הוא ירצה לעזוב באמצע התקופה, הוא יוכל לתת לי התראה מקדימה של שלושה חודשים. "אנחנו חותמים חוזה ארוך-טווח ביחס לדירות, ואני רוצה לאפשר לעצמי 'חלון' יציאה, אתה מבין"?! הנהנתי  בהסכמה. לא יודע מה טומן בחובו הסעיף הזה.

עברו חמישה עשר חודשים, והוא התקשר לומר שהיחידה כבר צפופה להם והם שוקלים לעזוב. "אני אגיד לך עוד שבוע מה קורה איתנו, ובכל מקרה יהיו לך שלושה חודשים עד שאעבור" הוא אמר בעידוד. מה שבפועל התברר כידיעה לא-מעודדת בכלל.

הסתבר שהשוכר שלי כמעט לא נמצא אף פעם בבית בשעות שזמינוֹת לשוכרים פוטנציאליים המעוניינים לבוא לראות את היחידה. "אני נמצא היום מהשעה עשר וחצי בערב. אם אתה רוצה אפשר גם מחר בין עשר וחצי לרבע לאחת עשרה בבוקר, ואחר כך רק אחרי תשע וחצי בערב".

סוף סוף כשתיאמתי איתו פעם לעשרים דקות פנויות שהוא מצא לי בלו"ז העמוס שלו, הוא איחר ברבע שעה. "מתנצל ממש" הוא הוסיף כשאמרתי לו שאחד מהשוכרים הפוטנציאליים עזב, "כנראה גם הלו"ז שלו מדויק כמו שלי" אמר בחיוך שהרגיז אותי.

אחרי חודש וחצי קלטתי שתיכף יסתיימו שלשת החודשים ואני עלול להישאר בלי דייר.

כשאמרתי זאת לשוכר העסוק שלי, הוא טוען שאין בחוזה תנאי שהוא צריך להראות את הדירה "דווקא בזמנים שנוחים לך, ההיפך, הרוצה את הרב יבוא אליו, אם אתה רוצה למצוא שוכרים – אתה והם צריכים להתאים את עצמכם לשעות שנוחות לי".

כעסתי מאד על המענה המיתמם. "אני יכול לתבוע אותך לדין על כך"! זעפתי.

"אין לך עילה אמיתית" הוא אמר בשפה משפטית.

"עם עילה ובלי עילה, מה זה התשובות המתחכמות האלה, תנסה להיזכר איך התנהגתי איתך כשאתה רצית לשכור את הדירה, עשיתי איתך משחקים מתי להגיע? אה??"

הוא ענה איזה משהו שהייתי צריך לקחת את זה בחשבון כשחתמתי על החוזה, והסכם זה הסכם, ועוד כמה משפטים מרגיזים.

נדרש תום ויושר הדדי

כשקצת נרגעתי חייגתי אל הרב שלי, וסיפרתי לו את המציאות שאני נתקל בה, איך הוא מהתל בי ואני חושש שחוסר שיתוף הפעולה שלו יגרום לי להיאלץ לחכות כמו מסכן עד שיעזוב. "העיקר שנתן התראה שלשה חודשים מראש" אמרתי בכעס עצור. "האם החוזה הזה הוא חד צדדי ומחייב רק אותי"? תמהתי.

הרב הסביר לי שהעובדה שעל פי החוזה יש 'זכות יציאה' באמצעות התראה מראש של שלשה חודשים היא דו-צדדית. "השוכר אמור לאפשר למשכיר לחפש ולהצליח למצוא שוכרים אחרים בפרק זמן זה".

"אוקי. איך אני יכול לשכנע את השוכר שיאפשר לי להראות את הדירה בזמנים נורמליים"? שאלתי בתסכול.

"בהלכה יש מושג שנקרא 'אומדנא דמוכח', כלומר יש דברים שלא צריך לכתוב אותם בחוזה כדי שהם יחייבו. לדוגמה, אדם שפרסם את נכסיו למכירה תוך הדגשה ברורה שהוא עושה זאת כיון שמתכנן לעלות לארץ ישראל, ובפועל מחמת אונס שאירע לו הוא לא יכל לעלות לארץ ישראל ובעקבות זה מבקש לחזור בו מהמכירה – כיון שהיה ברור לכולם שהמכירה הייתה בכדי לעלות לארץ ישראל, ברגע שדבר זה התבטל המוכר רשאי לחזור בו" (שו"ע חו"מ סי' רז ס"ד ברמ"א).

"מזה למדו הפוסקים שגם פרטים שלא נכנסו בפירוש לחוזה אבל הם יסודיים והגיוניים בצורה מוכרחת ומוכחת – הם מחייבים את הצדדים למרות שזה לא כתוב" (ראה עוד שו"ע חו"מ סי' רמו סעיף א ואילך. שו"ת הריב"ש סי' קכח, תעה, תעז. תשובת מים עמוקים למהראנ"ח סי' נד, שו"ת מהרש"ם ח"ה סי' כה).

"במקרה שלך, לדוגמא, מה הסיבה שביקשת שהשוכר יצטרך להודיע שלושה חודשים מראש?"

"כדי למצוא שוכר אחר" השבתי.

"בדיוק. לכן 'אומדנא דמוכח' שכשהשוכר לא מאפשר לך להראות הדירה לשוכרים פוטנציאליים בשעות סבירות ובכך להשכיר את הדירה – זה נחשב שהוא 'לא מודיע לך בזמן', למרות שלא כתבתם שום מילה על כך בחוזה".

כשההלכה והחוק שלובי זרוע

"ואם השוכר מתכחש לכך שהוא חייב לשתף פעולה"? תהיתי.

"אתה יכול לומר לו שהוא עובר על החוזה וזה לא תקין – הן מבחינה הלכתית, ולהבדיל, גם מבחינה חוקית".

פה התעוררתי. מההיכרות הקצרה שלי עם השוכר ידעתי שענייני 'מוראה של מלכות' מרתיעים אותו מאוד.

"מה זה אומר מבחינה חוקית?! את זה תשאל עורך דין" אמר הרב תוך כדי חיוך קל.

"תכל'ס הרב", אמרתי בהתפעלות, "אני חושב שלרבנים יש הבנה בחוקי המדינה לא-פחות ואולי אף יותר מעורכי דין שלא פוסעים ארבע אמות בלי נטילת ידיים להעברת שלמונים…"

"יש בזה משהו" אמר הרב בענווה, "האמת היא שבמצבים מסוימים החוק הופך למנהג המדינה ובהתאם לזה הוא מחייב גם מבחינה הלכתית. במקרה שלך גם החוק מחייב לנהוג "בדרך מקובלת ובתום לב", וכן חובת עזר הדדית – שאתה נהגת בה בכך שאיפשרת לו לצאת לפני תום החוזה, וממילא במידה כנגד מידה אף הוא חייב 'למצוא זמן' לאפשר לך להראות את הדירה בפני שוכרים אחרים, ואם לאו – זה עצמו נחשב הפרת חוזה [ראה חוק החוזים חלק כללי תשל"ג 1973* סעיף 39. פס"ד ביהמ"ש העליון, עא 6339/97, רוקר נ' סלומון, "קיום חוזה אינו רק מילוי מילולי של ההתחייבויות אלא גם שיתוף פעולה לקיים תכליתו"].

"בכל מקרה" סיים הרב, "גם אם תלמד קצת את המושג 'אומדנא דמוכח' באנציקלופדיה תלמודית, תראה שם התייחסות רחבה לעניין ויכול להיות שכאשר אתה תדע אותו יותר בבהירות – תוכל לדבר עם השוכר על כך בביטחון עצמי גדול יותר, דבר שמן הסתם יחזק את ההשפעה של דבריך עליו".

עשיתי כעצת הרב. למחרת חייגתי אליו שוב, "כבוד הרב, תודה על ההפנייה לעיין במקורות" אמרתי בהתפעלות. "המושג ההלכתי הזה לא כזה סתמי כמו שחשבתי".

"נכון מאוד" חייך הרב. "צריך בהחלט להפעיל את השכל, לדעת באיזה מקרה ניתן להשתמש בו, ואיך לקשר אותו לנושא הנידון. לא לזרוק 'סיסמאות באוויר' מה שנקרא".

"אני בעצם אומר לו" סיכמתי "שהחוזה שבזכותו הוא רשאי לצאת לפני תום החוזה – מחייב גם אותו לאפשר את הביקורים שלי עם הלקוחות בשעות סבירות, מבלי להתחמק ולהיתמם כמו ילד קטן".

"בהצלחה רבה" סיים הרב.

[עריכה: ש. מלומד©️]

נ.ב. שמות האנשים והמקומות בדויים